[现象]惠赴莞推广楼盘突增 深圳客吃不饱

2013-10-19 00:28 Ty8天游注册平台 点击次数 :次 网站编辑:Ty8天游登录

     导语:长期奔波在各地看房路上的购房者,除了经常接到本土楼盘打来的楼市促销电话外,还时常能接到来自惠州部分楼盘的客服电话,经常询问你是否有到惠州置业购房的需求。在来电的楼盘项目中,有惠东沿线的金融街巽寮湾等旅游楼盘,也有位于惠阳等区域的雅居乐白鹭湖等改善型住宅大盘。
  
  其实,开发建设体量庞大的惠州楼盘来莞推广并不是首次,早在几年前就有类似尝试,博罗石湾、龙溪等镇因临近东莞石龙、桥头等镇,目前楼盘业主均多以东莞客为主。但相比而言,自今年下半年以来,来自惠州的楼盘到东莞各镇街宣传推广的势头和密度显得更加强劲一些,除博罗部分楼盘持续推广刚需户型外,相隔百余公里,位于惠东、惠阳等地的楼盘也加入了抢客大战。究竟是何原因让惠州楼盘想到东莞来推广,是长期作为支撑的大量深圳客被透支,还是供应量太大竞争加剧倒逼开发商必须市场突围?
  
  现象惠州赴莞推广楼盘突增至十余个
  
  近期,在东莞各大高速路口广告牌或东莞各大媒体平台上,总会不时有惠州楼盘冒出来。除博罗县多盘主打自住外,位于惠东的金融街巽寮湾、主推海景洋房的富力湾也加入其中,他们或组织看楼团,或是纯粹的楼盘形象推广。
  
  据记者统计,目前在莞通过各渠道宣传的惠州楼盘不下十个,除了博罗县石湾镇、龙溪镇多个住宅项目主推刚需产品外,位于惠东、惠阳等地的金融街巽寮湾、富力湾、富力南昆山温泉养生谷、雅居乐白鹭湖及碧桂园十里银滩等项目也打起东莞市场的主意。而在此前,万科双月湾便曾组织看房团到项目参观。与东莞本土在售项目相比,上述各楼盘在营销上主要突出旅游、海景以及养生等概念,企图吸引东莞客户的注意。
  
  “只需要20万元就可实现住在海边的梦想,平时不住的时候会有专人帮你们出租,不管是自住还是投资均可。”富力湾销售人员表示,经过提前一个月的市场推广后,项目自9月28日开盘后,吸引了部分东莞客置业,占比约10%。同样,金融街巽寮湾项目自到东莞组织看楼团等形式推广以来,目前在其项目置业的东莞客占比也逐渐上升到10%左右。据开发商反馈,博罗县靠近东莞镇街的楼盘东莞客户比例均在50%以上。
  
  探因东莞客户消费力强,且呈阶段性放量
  
  众所周知,以碧桂园十里银滩等为主的惠东项目,以及位于惠阳的雅居乐白鹭湖等盘,此前一直主攻深圳市场。
  
  是什么原因让他们选择加大东莞市场的推广,是深圳客被提前透支,还是市场竞争压力大不得不突围?
  
  金融街巽寮湾营销总监张大海表示,目前旅游度假产品仍将深圳客户列为主要目标,但因东莞与广州投资客的购房比例都由去年的8%上升到10%,为了进一步增加对上述两城客户的粘性,金融街巽寮湾做出调整,加大对广州、东莞的推广力度,希望能够快速去化。
  
  而白鹭湖项目营销负责人孙远则称,东莞已是除惠州本地和深圳之外相对较大的市场,且已呈现阶段性放量,今年占比近10%。他认为,未来深莞惠一体化进程加快,莞惠经济交流增多,不少小企业主会考虑在惠州置业。“目前,以老带新是项目在莞主要的拓展模式。”孙远表示。
  
  长期观察市场的惠州中城嘉信房产经纪有限公司董事总经理杨锦斌表示,因东莞客户消费能力以及对旅游产品的接受度颇高,使其成为惠州诸多项目的目标,开发商将其列为投资+度假型需求释放的新出口。
  
  为何转战东莞?
  
  深圳客比例仍高达3-4成产业转移带来东莞新市场
  
  雅居乐白鹭湖营销经理孙远
  
  该项目位于高速路旁,距离东莞市区仅1个多小时车程,东莞客户往返较为便利。随着莞惠经济交流增多,一些传统制造业由于东莞的产业转型和人工成本增加而迁往惠州,部分频繁往返莞惠的小企业主会考虑在惠州置业。
  
  不过,孙远并不认同这是深圳市场停滞的症兆。他表示,目前深圳客户所占的比例稳定在30%,有时甚至升至40%,随着惠城区日益完善的交通网形成,惠城项目对深圳客户的吸引力仍有提升空间。但东莞镇区的强势发展,也限制了东莞资金外流,各镇区的地产项目开发能力和消化能力颇强,投资客在当地就能释放需求。
  
  东莞、广州客户比例普增东莞镇区结构给项目推广带来困扰
  
  金融街巽寮湾营销总监张大海
  
  从2007年巽寮湾开发至今,片区销售总量接近4000套,其中60%-70%都被深圳市场消化,深圳客户仍为主要目标。但今年东莞与广州投资客的购房比例都由去年的8%上升到10%。为了进一步增加对这两个城市客户的粘性,金融街加重了对广州、东莞的推广力度。
  
  张大海表示,目前金融街对赴莞推广的效果并没有明确期望。“由于东莞的镇区较为分散,莞城、长安、虎门、常平都有强大的消费能力和需求,金融街仍未选定合适的地址开放项目展厅。”张大海在接受采访时说,东莞独特的镇区结构也给他们的推广带来了一些困扰。
  
  业内观点
  
  赴莞推广旨在探路
  
  美联物业深圳大南山华侨城A区副总经理彭赛虎
  
  东莞有许多成熟企业,也就存在许多经济实力强的消费者,市场不容小觑。惠州项目赴莞做的一些活动可以视为其在销售渠道多元化方面的新尝试,但其目的更多是对周边市场进行测试,而非大面积大力度地推广。而这个新市场的探索路径,如香港、东莞、广州等地,依然是由深圳向外辐射的。
  
  最近银行不断紧缩的信贷政策也迫使一部分深圳需求向惠州转移,地段好、品牌强、价格优势明显的项目投资潜力获得深圳客户的青睐。作为投资型需求的释放出口,惠州的商业产品、商铺以及用于接待和度假的成熟旅游产品依然有很庞大的深圳客户需求进行支撑。
  
  深圳被透支,赴莞求突围
  
  东莞中原地产市场策略研究中心总监车德锐
  
  长期研究东莞房地产市场的车德锐表示,虽然近几年滨海物业在深圳投资客的支撑下,市场尚能说得过去,但仅靠单一的深圳市场来消化供应量庞大的惠州物业,市场存在一定的危机。一旦房地产政策或信贷政策出现大的变化,惠州旅游地产或将受到严重打击。
  
  “在深圳的市场需求逐渐被透支后,惠州供应并没有减少,加上几乎所有的楼盘均是超百万平米的建面,楼盘之间竞争十分激烈,部分开发商必须得突围,寻找新的市场。”车德锐表示,相对于喜爱投资物业升值的深圳客来说,东莞客投资炒房的意识并不强烈,对于第二居所的需求并不大。“但也不排除有一部分企业主或经济宽裕人士可能手上有资金,深圳新闻资讯 ,就想着购买一套来实现居住海边的梦想。”而惠州之外,阳江等地目前也大量开发旅游地产,也会稀释掉一部分客户,所以惠州楼盘只能四处突围。
  
  深圳仍是主力但惠东吃不饱
  
  深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁
  
  惠东旅游度假产品开始向东莞市场迈进,主要因为供应量太大,把深圳客吸纳后,需求仍无法填满这些供应量,迫使新推出的那么多楼盘向深圳周边的附属市场转移。如今惠东每年都五六百万平方米的供应量,开发商都希望尽快把产品推出来,尽快卖掉,但深圳市场的需求觉醒的成熟度跟不上产品供应的速度。
  
  这不是说深圳市场已日趋饱和,深圳每年都会有一定的需求前往惠东购买旅游地产项目,比如今年是2000户家庭,明年可能就是3000户家庭,从潜在需求向现实购买力的转换,每年都会向上攀升,但惠东的开发商不希望透支深圳市场明年甚至后年的购买力。东莞的人口也上千万,消费力虽然达不到深圳的高度,但也不小。以前开发商针对东莞市场的营销也比较少,这些东莞的潜在客户对这一市场还比较陌生,未来很有可能会一触即发。而且,惠东旅游地产的消费市场本来就不仅是深圳,只能说它的一级市场是深圳,二级市场还包括惠州本地、东莞、香港、广州、珠海。从一级市场辐射到周边,惠州本地的购买力也很有限,东莞是离惠州和深圳比较近的,因此先拿下东莞,未来可能还会向广州、珠海等地扩散。

(责任编辑:Ty8天游登录)
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